LA FIGURA DEL TÉCNICO DE CABECERA - MANTENIMIENTO DE LOS EDIFICIOS - LIBRO DEL EDIFICIO

El Técnico de Cabecera de un edificio (también denominado Técnico de Mantenimiento), es el facultativo que se preocupa por la "salud" del edificio. Tiene un conocimiento cercano y personalizado del edificio, estando siempre a su lado y continuamente a su disposición. Recibe el encargo de la Comunidad de Propietarios para evaluar y vigilar la conservación y el mantenimiento del edificio, y asegurar y mejorar la calidad de vida de sus ocupantes.

MANTENIMIENTO, CONSERVACIÓN y ACCESIBILIDAD

El mantenimiento de un edificio es el conjunto de trabajos periódicos (programados o no) que hay que realizar para conservarlo durante su vida útil en adecuadas condiciones de habitabilidad.

La cultura del mantenimiento se ha ido perdiendo y hoy en día se puede decir que nuestros edificios son totalmente desconocidos por sus propietarios y usuarios. La compra de una vivienda es la inversión más importante que puede realizar una persona a lo largo de su vida. Resulta preocupante la ausencia de información que existe de una política de mantenimiento en nuestra sociedad. Se hace necesario recuperar la cultura del mantenimiento como única solución para disponer de edificios más seguros y confortables.

Los elevados costes en la reparación de lesiones, una vez declaradas, se podrían reducir si se aplican técnicas preventivas que tratarán de minimizar los imprevistos en todos los aspectos.

El Art. 10 de la Ley de Propiedad Horizontal ha sido completamente modificado por la reciente aprobación de la Ley 8/2013, de 26 de junio, de Rehabilitación, Regeneración y Renovación Urbanas:

1. Tendrán carácter obligatorio y no requerirán de acuerdo previo de la Junta de propietarios, impliquen o no modificación del título constitutivo o de los estatutos, y vengan impuestas por las Administraciones Públicas o solicitadas a instancia de los propietarios, las siguientes actuaciones:

1. Los trabajos y las obras que resulten necesarias para el adecuado mantenimiento y cumplimiento del deber de conservación del inmueble y de sus servicios e instalaciones comunes, incluyendo en todo caso, las necesarias para satisfacer los requisitos básicos de seguridad, habitabilidad y accesibilidad universal, así como las condiciones de ornato y cualesquiera otras derivadas de la imposición, por parte de la Administración, del deber legal de conservación.

2. Las obras y actuaciones que resulten necesarias para garantizar los ajustes razonables en materia de accesibilidad universal y, en todo caso, las requeridas a instancia de los propietarios en cuya vivienda o local vivan, trabajen o presten servicios voluntarios, personas con discapacidad, o mayores de setenta años, con el objeto de asegurarles un uso adecuado a sus necesidades de los elementos comunes, así como la instalación de rampas, ascensores u otros dispositivos mecánicos y electrónicos que favorezcan la orientación o su comunicación con el exterior, siempre que el importe repercutido anualmente de las mismas, una vez descontadas las subvenciones o ayudas públicas, no exceda de doce mensualidades ordinarias de gastos comunes. No eliminará el carácter obligatorio de estas obras el hecho de que el resto de su coste, más allá de las citadas mensualidades, sea asumido por quienes las hayan requerido.

3. La ocupación de elementos comunes del edificio o del complejo inmobiliario privado durante el tiempo que duren las obras a las que se refieren las letras anteriores.

4. La construcción de nuevas plantas y cualquier otra alteración de la estructura o fábrica del edificio o de las cosas comunes, así como la constitución de un complejo inmobiliario, tal y como prevé el artículo 17.4 del texto refundido de la Ley del Suelo, aprobado por el Real Decreto Legislativo 2/2008, de 20 de junio, que resulten preceptivos a consecuencia de la inclusión del inmueble en un ámbito de actuación de rehabilitación o de regeneración y renovación urbana.

5. Los actos de división material de pisos o locales y sus anejos para formar otros más reducidos e independientes, el aumento de su superficie por agregación de otros colindantes del mismo edificio, o su disminución por segregación de alguna parte, realizados por voluntad y a instancia de sus propietarios, cuando tales actuaciones sean posibles a consecuencia de la inclusión del inmueble en un ámbito de actuación de rehabilitación o de regeneración y renovación urbanas.

2. Teniendo en cuenta el carácter de necesarias u obligatorias de las actuaciones referidas en las letras a) a d) del apartado anterior, procederá lo siguiente:

1. Serán costeadas por los propietarios de la correspondiente comunidad o agrupación de comunidades, limitándose el acuerdo de la Junta a la distribución de la derrama pertinente y a la determinación de los términos de su abono.

2. Los propietarios que se opongan o demoren injustificadamente la ejecución de las órdenes dictadas por la autoridad competente responderán individualmente de las sanciones que puedan imponerse en vía administrativa.

3. Los pisos o locales quedarán afectos al pago de los gastos derivados de la realización de dichas obras o actuaciones en los mismos términos y condiciones que los establecidos en el artículo 9 para los gastos generales.

3. Requerirán autorización administrativa, en todo caso:

1. La constitución y modificación del complejo inmobiliario a que se refiere el artículo 17.6 del texto refundido de la Ley del Suelo, aprobado por el Real Decreto Legislativo 2/2008, de 20 de junio, en sus mismos términos.

2. Cuando así se haya solicitado, previa aprobación por las tres quintas partes del total de los propietarios que, a su vez, representen las tres quintas partes de las cuotas de participación, la división material de los pisos o locales y sus anejos, para formar otros más reducidos e independientes; el aumento de su superficie por agregación de otros colindantes del mismo edificio o su disminución por segregación de alguna parte; la construcción de nuevas plantas y cualquier otra alteración de la estructura o fábrica del edificio, incluyendo el cerramiento de las terrazas y la modificación de la envolvente para mejorar la eficiencia energética, o de las cosas comunes, cuando concurran los requisitos a que alude el artículo 17.6 del texto refundido de la Ley del Suelo, aprobado por el Real Decreto Legislativo 2/2008, de 20 de junio.

En estos supuestos deberá constar el consentimiento de los titulares afectados y corresponderá a la Junta de Propietarios, de común acuerdo con aquéllos, y por mayoría de tres quintas partes del total de los propietarios, la determinación de la indemnización por daños y perjuicios que corresponda.

La fijación de las nuevas cuotas de participación, así como la determinación de la naturaleza de las obras que se vayan a realizar, en caso de discrepancia sobre las mismas, requerirá la adopción del oportuno acuerdo de la Junta de Propietarios, por idéntica mayoría. A este respecto también podrán los interesados solicitar arbitraje o dictamen técnico en los términos establecidos en la Ley.

La figura del Técnico de Cabecera cobra mayor relevancia a raíz de la Ley 8/2013, donde uno de los efectos más significativos son el fomento (mediante ayudas económicas públicas) a las obras de rehabilitación, y la obligatoriedad del IEE (Informe de Evaluación de la Edificación) para todo el territorio nacional, etc... Esta Ley define nuevas obligaciones técnicas y administrativas, así como también determina claramente las responsabilidades y obligaciones de las Comunidades de Propietarios.

La figura del Técnico de Cabecera está regulada por Ley:

• CTE (Código Técnico de la Edificación)

• LOE (Ley de Ordenación de la Edificación)

El CTE (en su Libro 1º, Art. 8.2) especifica que:

• El edificio y sus instalaciones se utilizarán adecuadamente de conformidad con las instrucciones de uso, absteniéndose de hacer un uso incompatible con el previsto.

• Los propietarios y los usuarios pondrán en conocimiento del Técnico de Cabecera cualquier anomalía que se observe en el funcionamiento normal del edificio.

• El edificio debe conservarse en buen estado mediante un adecuado mantenimiento. Esto supondrá la realización de las siguientes acciones:

• Llevar a cabo el Plan de mantenimiento del edificio, encargando al Técnico de Cabecera las operaciones programadas para el mantenimiento del mismo y de sus instalaciones.

• Realizar las inspecciones reglamentariamente establecidas y conservar su correspondiente documentación.

• Documentar, a lo largo de la vida útil del edificio, todas las intervenciones, ya sean de reparación, reforma o rehabilitación realizadas sobre el mismo, consignándolas en el Libro del Edificio.

Desde el año 2000, la LOE obliga a todos los edificios a tener un Libro del Edificio. Para ello aconseja contratar al Técnico de Cabecera desde el primer día de vida del edificio (de obra nueva). No obstante su labor se hace imprescindible en aquellos edificios existentes con anterioridad a la entrada en vigor de la LOE.

LA CONTRATACIÓN DE UN TÉCNICO DE CABECERA ¿CUESTA O AHORRA DINERO A UNA COMUNIDAD?

El Técnico de Cabecera suele pasar una minuta o "iguala" mensual o trimestral y su coste dependerá del tipo de edificio y del número de viviendas que lo integran. No obstante, su contratación resulta a la larga beneficiosa para la Comunidad, ya que:

• Una prevención continuada y ordenada lleva consigo la detección de incidencias o problemas en la edificación antes que estos se produzcan, y por lo tanto la eliminación de grandes obras de reparación por falta de atención y mantenimiento. De esta manera se reducen gastos comunitarios extraordinarios y se evitan rechazos de cobertura de aseguradoras.El tema del seguro también es importante y requiere una aclaración: el seguro ni es una forma de mantener ni es un contrato de mantenimiento, por lo que es necesario poder establecer contratos de mantenimiento, supervisados, que aunque seguirán una línea paralela con el contrato de seguro del inmueble, pero podemos afirmar que la relación mantenimiento-seguro probablemente y si las cosas salen bien redundaría en un abaratamiento de los seguros.

• Se mejora la eficiencia energética del edificio.

• No necesita contratar a un técnico externo para redactar el Informe de Evaluación de la Edificación ni el Certificado de Eficiencia Energética ya que CERTASVAL con su técnico a la cabeza le redactaría el certificado energético para la vivienda que lo necesite o el propio I.E.E con las obras posteriores necesarias tanto de accesibilidad,eficiencia energética o conservación como técnico de cabecera.

• La gestión del Plan de Mantenimiento reduce la prima del seguro de la Comunidad.

FUNCIONES DEL TÉCNICO DE CABECERA:

Finalmente las funciones o todos los servicios que se prestarán como técnico de cabecera seran:

• Análisis de la documentación técnica del edificio (Instrucciones de uso y mantenimiento, Proyecto Básico y de Ejecución, etc...). Esto es una gran ventaja, ya que ante una situación inesperada, la Comunidad dispone de un equipo técnico, que de forma inmediata dispone de toda la información necesaria para abordar el problema.

• Inspección en profundidad del edificio, determinando su estado de conservación y estableciendo un diagnóstico fiable de las condiciones del edificio, en relación con el Libro del Edificio (en caso de edificios antiguos, redactará dicho Libro). Esto permite detectar incidencias o problemas en la edificación antes que estos se produzcan, y tomar las medidas que correspondan con suficiente antelación.

• Realización de 6 visitas anuales al edificio: 2 visitas técnicas programadas (que corresponden al Plan de Mantenimiento) y 4 visitas a discreción del cliente.

• Acudir a las Juntas Generales de la Comunidad.

• Redacción de informes técnicos técnicos que especifican las deficiencias que debieran ser atendidas y las posibles mejoras, aportando las soluciones y su estimación económica. Inclusive (para contratos con más de 24 meses de permanencia) la redacción de los Certificados de Eficiencia Energética (proponiendo las mejoras que considere recomendables) y de los Informes de Evaluación de la Edificación. Estos informes son necesarios para:

• alquileres y compra-venta de viviendas.

• solicitud de ayudas y/o subvenciones económicas

• Asesoramiento a la Comunidad sobre las empresas más fiables para la realización de labores de reparación, estableciendo comparativos veraces para que los propietarios elijan a la empresa más adecuada.

• Solicitud y tramitación de las posibles subvenciones o ayudas públicas.

• Redacción, implantación y control del Plan de Mantenimiento. En el caso que disponga de uno previo se actualizará.

• Servicio técnico de atención, consulta y asesoría permanente.

• Archivo de toda la documentación, con acceso por parte del cliente.