INFORME PROTOCOLO DE GRIETAS
Los informes de protocolos de grietas son informes exhaustivos que dejan constancia documental de las grietas y fisuras y patologías de los edificios y construcciones colindantes a una actuación, o a una obra que se pretende realizar, para que al término de la misma nadie pueda reclamar por destrozos que ya existían y para que se paguen los daños que realmente se ocasionen.
Estos informes deben contemplar además otros datos de relevancia como puede ser la ubicación exacta de cada una de las edificaciones respecto de la obra o actuación, las características constructivas de las mismas, la existencia de instalaciones, canalizaciones subterráneas,'
Es un procedimiento que consiste en que un notario de fe del estado de un inmueble o de un elemento constructivo, en una fecha determinada. Este proceso se puede llevar a cabo de múltiples maneras.
La más habitual (y la que me ha tocado realizar en todas mis intervenciones) consiste en presentar al notario unas fotos para que él corrobore que son reales y que se corresponden con la realidad a fecha de su visita.
¿Quién los necesita y para qué?
Las constructoras, promotoras o empresas que van a realizar voladuras, o actuaciones sobre edificios para pagar los daños efectivamente causados en las propiedades colindantes.
En la actualidad estos protocolos son prácticamente una exigencia de muchas compañías de seguros, sobre todo a la hora de contratar seguros de responsabilidad civil y todoriesgo de la construcción.
El solicitante o peticionario del protocolo puede ser cualquier persona propia a la intervención o ajena.
Ha de pagar al notario y toda la documentación previa aquel que suscriba el protocolo.
Lo normal es que suscriba el protocolo cualquiera de los agentes intervinientes en la obra, pero también puede darse el caso que sea un colindante o vecino a la obra el que suscriba por su parte dicho protocolo inducido por su temor a que sus bienes se vean perjudicados con nuestra intervención.
Normalmente es siempre el contratista o el promotor los que han contratado dicho procedimiento, forzados por los seguros, quienes les denegaban la suscripción de la póliza sin este documento. Ya que los seguros temen demandas falsas de vecinos y colindantes.
También podría darse el caso de que sea le propio director de obra el que viendo los beneficios de dicho protocolo lo contrate.
¿CUÁL ES LA FINALIDAD DEL PROTOCOLO NOTARIAL DE GRIETAS?
La finalidad es tener un documento válido (a presentar delante de un juez en caso de demanda) en el que se pueda demostrar el estado en el que se encontraba un elemento constructivo, un inmueble,… en la fecha de realización del protocolo.
¿QUIEN HA DE REDACTAR Y PREPARAR EL INFORME ?
Previamente a la firma y visita del notario al lugar, debe llevarse a cabo una preparación documental larga y tediosa. Que debe preparar el solicitante del protocolo o en quien él delegue que normalmente en el 99% de los casos somos los arquitectos técnicos los que preparamos dicha documentación ya que es un proceso arduo,complicado y laborioso para que las exigencias de las aseguradoras sobre las cuales se van a suscribir los seguros de responsabilidad civil para acometer las obras sean satisfechas y autoricen dichos seguros para poder empezar a desarrollar y acometer las obras ya que en estos casos todo lo que sea perder tiempo en días o meses es perdida de dinero y retraso del mismo para el promotor ya que tardará mas en vender el activo inmobiliario que le genere las rentas deseadas.
Como técnicos directores de ejecución de la obra,coordinadores de seguridad y salud y autores del plan de control de calidad, somos los que tenemos documentación al respecto, los que mejor nos conocemos la obra, su entorno y su evolución; por lo que contratistas o promotores acaban delegando dicha documentación en nuestras manos aunque por ley es un paso previo al inicio de los trabajos que deberian de realizar ellos pero que por cuestiones técnicas delegan en el Arquitecto Técnico.
De hecho es un aspecto o trámite que puede resultar muy beneficioso no solo para las aseguradoras sino para los propios técnicos de poder inspeccionar y detectar de antemano lesiones o patológías para saber como intervenirlas antes del comienzo d elos trabajos y asi ganar en seguridad.
¿QUE DOCUMENTACIÓN HAY QUE PREPARAR?
Antes de comenzar a preparar la documentación convendría hablar con el notario que vaya a firmar el protocolo, indicarle el caso y preguntarle qué modalidad o qué documentación necesitará para dar fe.
Por lo general los notarios, en este caso, prefieren dar fe de que un documento que se le presenta coincide con la realidad, por lo que prefieren fotos a escritos con muchos adjetivos no cuantificables ni mesurables. Por lo tanto habrá que localizar e identificar todas, las fincas colindantes, para ello catastro puede dar información valiosa que deberá contrastarse in situ.
Conveniente llevar a cabo un levantamiento planimétrico de la zona, indicando las fincas a visitar. Una vez más podemos echar mano de la cartografía de catastro, o si no de google earth o de la cartografía municipal etc..
Posteriormente habrá que visitar uno por uno a todos los colindantes, explicarles qué obra se va a acometer, que se pretende llevar a cabo un protocolo notarial de grietas, explicarles qué es, en qué consiste, quien lo paga,en que les beneficia, así hasta infinitas preguntas y explicaciones.
Luego pedirle permiso para visitar su casa, para hacer fotos de la misma, incluso para mover algún que otro mueble, hacerle perder media hora como mínimo y despedirse. Documentar todas las lesiones que veáis, ya sean grietas, asientos, humedades de infilitración, de condensación, goteras, muebles rotos etc..
Una vez realizadas y reveladas todas las fotos y preparada toda la documentación hay que quedar con el notario a ver qué día puede pasarse para comprobar el estado de las edificaciones. Luego habrá que coordinar al notario con todos los vecinos para que se haga en el menor número de visitas posibles ya que el notario cobra por salidas de notaría, por horas y luego por documentos de los que da fé.
Una vez que el notario contrasta la documentación presentada con la realidad se llevará toda esta documentación que introducirá en el documento del protocolo. Como dicho protocolo se hace por duplicado o triplicado habrá que proporcionarle todas las copias. Bueno, como se puede comprobar la preparación del protocolo es larga y tediosa para el Arquitecto técnico.
¿CUANDO REALIZAR EL PROTOCOLO?
Lo ideal es realizar el protocolo con anterioridad a la intervención. Considerar que la intervención puede ser desde un derribo, a una reforma, a una adaptación de local.
¿A QUIÉN BENEFICIA LA REALIZACIÓN DEL PROTOCOLO?
El protocolo beneficia a la contrata y a la dirección, porque no le achacarán daños o lesiones que él no ha ocasionado.
Al que ha sufrido una lesión en su inmueble con razón de nuestras obras porque podrá justificar que se han producido a raíz de nuestra intervención.
